rentabilité
Le marché de l’immobilier au Paraguay est en plein boom et ce n’est qu’un début.
Les prix, notamment pour la capitale et ses environs, sont encore faibles et n’importe quelle construction aura mathématiquement une forte plus-value du fait de l’augmentation de la population et du pouvoir d’achat.
L’immeuble que nous vendons a énormément d’avantages :
-Sa situation exceptionnelle compte tenu de l’activité de location en meublé, dans le carré d’or de San Lorenzo.
-La qualité de sa construction et de tous les meubles et accessoires (airs conditionnés, frigidaires, fours, etc.)
-La plus-value certaine et obligatoire (très peu de terrains et de biens de qualité en vente dans cette zone privilégiée)
-L’énorme potentiel de l’immobilier au Paraguay et de tous les avantages fiscaux.
Combien d’années faudrait-il aujourd’hui pour construire à l’identique cet immeuble ?
Entre l’achat du terrain, les autorisations municipales et autres, la recherche de tous les bons professionnels nécessaires à la construction (notaire, avocat, ingénieurs divers, architectes, entrepreneurs et fournisseurs de matériaux, etc.) et la construction proprement dite sur 4 étages de 57 appartements meublés, compte tenu de l’augmentation du prix des matériaux et de la main d’œuvre.
Combien de temps et pour quel montant d’investissement ?
La rentabilité réelle est difficile à calculer car nous avons bloqué le prix des locations à cause de la pandémie.
La dernière augmentation date de mars 2019. Il était bien sur impossible d’augmenter les loyers mais lorsque la situation le permettra de nouveau (bientôt), nous régulariserons petit à petit pour obtenir un + 20 à 25% échelonnés sur 1 an et demi ou 2 ans maximum.
Par contre cette pandémie a eu l’avantage de nous obliger à nous reconvertir.
6 ans en arrière nous avions 80 à 90% de locataires étudiants, nous sommes aujourd’hui à environ 50%. C’est une sécurité pour le futur.
Notre prix de vente est de 2.300.000 $
Il est inférieur à la valeur réelle de construction actuelle.
Si nous calculons le prix au m² de la construction seulement des appartements et des annexes (salle commune, bureau, appartement de l’administrateur, cuisine, laverie, etc..), nous obtenons : 2.300.000 $ / 1.900 m² = 1.200 $ / m² (y compris les meubles et airs conditionnés)
Si nous calculons sur la surface totale construite, le prix de construction au m² revient à : 2.300.000 $ / 2.750 m² = 840 $ / m²
Nous vendons cet immeuble seulement sur la base de la construction, sur la valeur immobilière
Nous offrons en supplément et gratuitement la rentabilité actuelle et tout le système d’administration parfaitement huilé et amélioré au fils du temps depuis 6 ans.
La totalité des loyers (ne pas oublier que nous les avons bloqués depuis 3 ans) est de 12 à 13.000 $ / mois, en taux d’occupation complet (ce qui était le cas avant la pandémie).
Les frais de gestion (impôts immobiliers, salaires, charges sociales, électricité des parties communes, internet, ordures ménagères, etc.) sont au maximum de 14.000 $ / an.
Ce qui laisse un bénéfice annuel (actuel, avant augmentation) de 135 à 140.000 $.
Soit une rentabilité réelle d’environ 6% aujourd’hui.
Nous ne voulons pas faire miroiter une rentabilité extraordinaire mais fausse.
6% de rentabilité, plus la plus-value, c’est déjà très correct.
Ce sera plus (7 ou 8%) après l’augmentation des loyers.
Avantage, dès le lendemain de la vente, l’acquéreur commence à recevoir les loyers en cours.
Il aura la possibilité s’il le désire de construire jusqu’à quatre étages supplémentaires, de modifier la destination de location meublée en un hôtel, des bureaux, de vendre par appartements, etc.
L'achat de ce bien est une véritable opportunité financière, surtout dans le contexte actuel de militarisation de l'Europe. N’hésitez pas à nous demander des compléments d’information et surtout de venir voir sur place, vous serez conquis.
